CPE pentru apartament: ce date cere metodologia și cum arată un calcul pe un apartament de bloc

Proprietarul unui apartament care îl vinde sau îl închiriază întreabă, de regulă, trei lucruri: dacă are nevoie de certificat, ce trebuie să-i dea auditorului și de ce nu este suficient certificatul blocului. Pentru auditor, răspunsul la a doua întrebare este cel care decide cât durează lucrarea. Ghidul de față pornește de la textul Legii nr. 372/2005 și de la modelul de certificat pentru apartament din Mc 001-2022, nu de la liste de documente care circulă informal.

Când este necesar CPE pentru un apartament?

Legea 372/2005 definește la art. 3 pct. 11 „unitatea clădirii” ca zonă sau parte a unei clădiri, etaj sau apartament, conceput sau modificat pentru a fi utilizat separat. Art. 21 alin. (1) lit. a) cere certificat pentru categoriile de clădiri de la art. 7 alin. (1), printre care „rezidențial – colectiv sau individual”, și pentru unitățile lor, atunci când se construiesc, se vând, se închiriază sau sunt supuse renovărilor majore. Pentru categoriile enumerate la art. 8, certificatul este facultativ (la cerere scrisă și justificată, împreună cu un raport de audit energetic), iar pentru cele de la art. 8 alin. (2) nu se elaborează (art. 21 alin. (4)).

Obligațiile proprietarului nu se opresc la elaborare. Art. 22 alin. (1) cere ca, înainte de încheierea contractului, o copie a certificatului să fie pusă la dispoziția potențialului cumpărător sau chiriaș. La vânzare, originalul se predă noului proprietar (alin. (2)), iar la înregistrarea contractului de vânzare-cumpărare sau de închiriere o copie se depune la organul fiscal (alin. (3)). Contractele de vânzare-cumpărare încheiate fără respectarea alin. (1) sunt supuse nulității relative. Art. 24 mai cere ca anunțurile de vânzare sau închiriere să precizeze indicatorii de performanță din certificat.

Certificatul se elaborează de un auditor energetic pentru clădiri, la solicitarea investitorului, proprietarului sau administratorului, și este valabil 10 ani de la data eliberării, cu excepția situației în care se fac lucrări de renovare majoră care modifică consumurile (art. 21 alin. (2)). Certificatele fără cod unic de înregistrare emis de ministerul de resort sunt nule de drept (art. 21 alin. (8)). Fac excepție certificatele preliminare, elaborate înainte de recepție ca simulare, care sunt provizorii (art. 21 alin. (4¹)), și cazul clădirilor vândute înainte de recepție, unde se oferă cumpărătorului un certificat fără cod unic (art. 23 alin. (3)).

Apartamentul are certificat propriu, nu doar cel al blocului?

Da. Pe lângă art. 21 alin. (1) lit. a), care include unitățile clădirii, art. 21 alin. (3) spune că certificatele pentru unitățile de clădire din clădirile de locuit colective se elaborează pe baza metodologiei, iar Mc 001-2022, la pct. 5.1, prevede că certificatul se completează în funcție de obiectivul evaluat: figura 5.1 pentru clădire sau unitate de clădire, figura 5.2 pentru apartament. Modelul pentru apartament are propria secțiune „Date privind apartamentul certificat”.

Metodologia mai precizează două lucruri care schimbă munca auditorului. Primul: pentru apartamente, noțiunea de clădire de referință își pierde sensul, deci nu se calculează clădirea de referință care se obține la o clădire întreagă. Al doilea: clasele energetice ale unui apartament se iau din tabelul 5.7 dacă apartamentul este într-o casă și din tabelul 5.8 dacă este într-un bloc (nota 2 de la clasificarea energetică din capitolul 5).

Ce date cere, concret, modelul de certificat și anexa tehnică?

Mc 001-2022 nu enumeră documentele pe care proprietarul trebuie să le predea auditorului. Ce enumeră este conținutul certificatului (figura 5.2) și al anexei tehnice pentru apartament (pct. 5.1.4), iar auditorul are nevoie de datele care alimentează aceste câmpuri. Lista care urmează este deci dedusă din modelul oficial, nu dintr-o cerință legală de documente:

• Identificarea apartamentului (pagina 1 a certificatului): categoria clădirii, anul construirii sau al renovării majore, adresa, coordonatele GPS, regimul de înălțime, scopul elaborării (vânzare, închiriere, recepție, informare).
• Geometria: aria de referință a pardoselii, aria locuibilă (pe pagina 1) și volumul interior de referință al apartamentului (pe pagina 1 și în anexa tehnică).
• Clădirea și amplasarea (anexa tehnică): tipul clădirii, zona climatică, zona eoliană, structura constructivă.
• Anvelopa apartamentului: pentru fiecare element (pereți exteriori, ferestre, planșee, pereții casei scării etc.), rezistența termică corectată calculată, cea normată și aria. Auditorul le obține din relevee, planuri și măsurători.
• Instalațiile: pentru încălzire, apă caldă de consum, răcire, ventilare mecanică și iluminat, anexa cere să se precizeze dacă instalația există în apartament, dacă este funcțională și ce tip de sistem este. Dacă instalația lipsește, anexa prevede un sistem virtual, de exemplu un sistem electric de încălzire la parametrii de confort termic.
• Numărul maxim de persoane, real sau normat, trecut în anexă. La apa caldă de consum, pct. 3.3.6.2 stabilește necesarul din aria locuibilă și numărul de consumatori echivalenți, deci aria locuibilă contează direct în calcul.

Același tip de informație stă și în estimarea permeabilității la aer. Pentru clădirile existente, Mc 001-2022 estimează numărul de schimburi de aer la 4 Pa în funcție de categoria clădirii (individuală sau cu mai multe apartamente), clasa de expunere, clasa de adăpostire și starea de degradare a tâmplăriei. Fotografiile ferestrelor și starea garniturilor contează deci direct în rezultat.

Exemplu: apartament de bloc din 1975, Constanța

Demonstrația M1 din Zephren este un apartament de 65 m² într-un bloc de panouri mari din 1975, la Constanța (încadrat în demonstrație în zona climatică I), neanvelopat, racordat la termoficare, cu boiler electric pentru apa caldă. Calculul, efectuat după Mc 001-2022, dă o energie primară totală de ordinul a 610 kWh/m²·an și clasa energetică G. Pentru un apartament în bloc, încadrarea se face cu scala din tabelul 5.8.

Exemplul arată de ce datele de pe teren contează: aceeași suprafață de 65 m² poate ieși în clase diferite după rezistența termică a peretelui exterior, starea tâmplăriei și tipul sistemului de apă caldă. În M1, atât peretele exterior, cât și vitrajul depășesc transmitanța maximă admisă, iar anexa tehnică le arată pe rubricile de rezistențe corectate calculate și normate. Recomandările de creștere a performanței sunt apoi cele din Anexa 1 la CPE.

Puncte de atenție

• Se reutilizează datele clădirii pentru un apartament fără a ține seama de poziția acestuia (etaj curent, ultimul etaj, colț), care modifică suprafețele de anvelopă.
• Se aplică tabelul de clase pentru casă unui apartament de bloc. Pentru bloc se folosește tabelul 5.8.
• Se omite scopul elaborării sau cel declarat nu corespunde situației, de exemplu un certificat pregătit pentru vânzare, dar bifat ca informare.
• Se predă certificatul fără cod unic de înregistrare. Este nul de drept (art. 21 alin. (8)).
• Se completează aria utilă pe câmpul ariei locuibile, fără să se spună în ipotezele calculului.

Cum vă ajută un program de calcul

Câmpurile de mai sus se introduc o singură dată, iar programul calculează energia primară, clasa și emisiile și completează modelul de certificat și anexele. Zephren nu are o validare oficială din partea MDLPA și nu înlocuiește relevarea de teren sau răspunderea auditorului atestat. Puteți parcurge același flux pe datele unui apartament propriu în programul de calcul Zephren, cu proba gratuită.

*Verificat la 20 octombrie 2026, pe textul Legii nr. 372/2005 (republicată, cu modificările aduse prin Legea nr. 238/2024, MO nr. 714/22.07.2024) și pe ediția oficială a Mc 001-2022 (MO nr. 46 bis/17.I.2023). Nu constituie consultanță juridică.*