Clasele energetice A-G ale unei clădiri: ce înseamnă pentru proprietar și cumpărător

Când cauți o locuință de vânzare sau de închiriat, în anunț apare aproape mereu o literă de la A la G, însoțită de sintagma „clasă energetică”. Pentru mulți cumpărători, litera respectivă rămâne un detaliu abstract, undeva lângă suprafață și etaj. În realitate, ea rezumă un document tehnic — certificatul de performanță energetică (CPE) — care spune cât de mult consumă acea clădire pentru încălzire, apă caldă, ventilație și, după caz, răcire, și ce se poate face pentru ca acel consum să scadă.

Ce este clasa energetică și de ce contează

Clasa energetică este rezultatul unui calcul reglementat, realizat de un auditor energetic atestat, prin care clădirea sau apartamentul este evaluat din punctul de vedere al consumului anual de energie primară necesar funcționării ei la parametri normali de confort. Rezultatul este exprimat printr-o notă — de la A, pentru clădirile cu cel mai redus consum, apropiate de standardul clădirilor cu consum aproape egal cu zero (nZEB), până la G, pentru clădirile cu cel mai ridicat consum, de regulă construcții vechi, neizolate sau cu instalații ineficiente.

Pentru un proprietar sau un cumpărător, clasa energetică nu e doar o formalitate administrativă. Ea are două efecte directe și măsurabile:

• Costul lunar cu utilitățile. O clădire din clasele inferioare (F, G) consumă vizibil mai multă energie pentru aceeași suprafață și același grad de confort decât una din clasele superioare. Diferența se vede în facturile de gaz, energie electrică sau energie termică, lună de lună, pe toată durata în care locuiești acolo.
• Valoarea de piață a imobilului. Pe măsură ce facturile la energie au devenit un criteriu tot mai vizibil în decizia de cumpărare, o clasă energetică bună a devenit un argument de vânzare, iar una slabă — un motiv de negociere a prețului sau de amânare a tranzacției, mai ales dacă lucrările de reabilitare termică necesare sunt vizibile sau costisitoare.

Cum se citește un certificat de performanță energetică

Un CPE emis conform metodologiei actuale (Mc 001-2022, aprobată prin Ordinul MDLPA nr. 16/2023) conține, pe lângă datele de identificare ale clădirii și ale auditorului care l-a emis, câteva elemente pe care merită să le urmărești:

1. Clasa energetică, afișată vizual pe scala A-G — cea mai rapidă informație de citit dintr-o privire. 2. Indicatorul de consum, adică valoarea calculată a consumului de energie al clădirii, care stă la baza încadrării în clasă. Este cifra tehnică din spatele literei. 3. Recomandările de îmbunătățire a performanței energetice — o secțiune în care auditorul listează, de obicei în ordinea eficienței cost-beneficiu, măsurile care ar putea ridica clădirea într-o clasă superioară (de exemplu izolarea anvelopei, înlocuirea tâmplăriei sau modernizarea sistemului de încălzire). 4. Perioada de valabilitate și data emiterii, vizibile pe certificat.

Recomandările nu sunt obligatorii de urmat — certificatul descrie starea actuală a clădirii și posibilitățile teoretice de îmbunătățire, nu impune o lucrare anume.

Obligativitatea legală la vânzare și închiriere

În România, obligativitatea CPE la tranzacțiile imobiliare este reglementată prin Legea nr. 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, republicată. Potrivit art. 22 alin. (1) din lege, pentru clădirile sau unitățile de clădire care se vând sau se închiriază, proprietarul (sau investitorul/administratorul, după caz) este obligat să pună la dispoziția potențialului cumpărător sau chiriaș o copie a certificatului, anterior perfectării contractului. La încheierea vânzării, proprietarul are obligația de a transmite certificatul, în original, noului proprietar (art. 22 alin. 2).

Certificatul este valabil 10 ani de la data eliberării înscrisă pe document, cu excepția situației în care clădirea suferă lucrări de renovare majoră care îi modifică performanța energetică — caz în care este necesară o nouă evaluare (art. 21 alin. 2 din aceeași lege).

Legea prevede și sancțiuni pentru nerespectarea acestei obligații: potrivit art. 36 din Legea 372/2005 republicată, nepunerea la dispoziție a certificatului către cumpărător sau chiriaș este contravenție și se sancționează cu amendă între 1.250 și 2.500 lei. Dincolo de sancțiunea propriu-zisă, lipsa unui CPE valabil poate întârzia sau complica o tranzacție, mai ales atunci când cumpărătorul sau banca finanțatoare cer documentul ca parte din dosar.

Ce poate face un proprietar pentru a urca o clasă energetică

Nu există o rețetă universală — fiecare clădire are un profil diferit de pierderi de energie, iar recomandările din CPE reflectă exact situația ei. În linii mari, măsurile care apar cel mai frecvent în certificatele emise pentru clădiri din clasele inferioare țin de trei zone:

• Anvelopa clădirii — izolarea termică a pereților exteriori, a planșeului peste ultimul nivel și, unde e cazul, a soclului sau a subsolului. Aceasta reduce pierderile de căldură prin suprafețele opace ale clădirii.
• Tâmplăria exterioară — înlocuirea ferestrelor și ușilor vechi, cu performanțe termice slabe, cu tâmplărie modernă, etanșă.
• Sistemele tehnice — modernizarea instalației de încălzire, a sistemului de preparare a apei calde menajere sau introducerea unor surse de energie regenerabilă, acolo unde este fezabil.

Fiecare dintre aceste intervenții are un cost și un impact diferit, iar ordinea în care merită abordate depinde de recomandările punctuale din certificat, nu de o listă generică. De aceea, discuția cu auditorul care a emis CPE-ul — sau cu unul nou, dacă intenționezi lucrări ample — este pasul care lipsește cel mai des din decizia proprietarilor.

Cum alegi un auditor atestat

Certificarea și auditarea energetică a clădirilor se realizează exclusiv de către auditori energetici pentru clădiri atestați de minister, conform art. 30 alin. (1) din Legea 372/2005 republicată. Practic, un CPE nu poate fi emis valabil de altcineva decât un auditor care deține acest atestat activ. Atunci când alegi un auditor, este util să verifici:

• că atestatul este activ și corespunde categoriei de clădire pe care o ai (unele grade profesionale au competențe mai extinse decât altele);
• experiența anterioară cu clădiri similare ca tip și vechime cu a ta;
• claritatea explicațiilor pe care ți le oferă despre indicatorul de consum și despre recomandările din certificat — un certificat bine făcut ar trebui să fie ușor de înțeles, nu doar de arătat la notar.

Pentru partea tehnică a calculului și generarea documentelor, mulți auditori atestați din România folosesc programul de calcul Zephren, construit special pentru elaborarea certificatelor de performanță energetică conform Mc 001-2022. Este un instrument de lucru pentru auditori, nu un serviciu de certificare pentru proprietari — dar dacă vrei să înțelegi ce stă în spatele calculului pe care ți-l prezintă auditorul tău, merită să știi că există.